Décision de préemption et rémunération de l’agent immobilier

Dans un arrêt du 26 septembre 2007, la Cour de Cassation est venue rappeler le principe selon lequel la rémunération de l’agent immobilier incombe au titulaire du droit de préemption qui l’a exercé à la condition que cette rémunération, son montant et la partie qui en a la charge, soient indiqués dans la déclaration d’intention d’aliéner.

Encore faut-il également que le mandat dont dispose l'agent immobilier soit conforme aux exigences légales (Cass. 1re civ., 25 janv. 2005, Ville Châlons-en-Champagne c/ Sté ECI).

Travaux sur une construction illégale

Une réponse ministérielle du 15 janvier 2008 a rappelé les principes applicables à la réalisation de travaux sur une construction édifiée illégalement.

L’article 9 de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement (loi ENL) a introduit dans le Code de l’urbanisme l’article L. 111-12 qui prévoit que, lorsqu’une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou de déclaration de travaux (devenue déclaration préalable depuis le 1er octobre 2007) ne peut pas être fondé sur l’irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l’urbanisme.

Cependant, cet article précise que ces dispositions ne sont pas applicables :

a) Lorsque la construction est de nature, par sa situation, à exposer ses usagers ou des tiers à un risque de mort ou de blessure de nature à entraîner une mutilation ou une infirmité permanente ;

b) Lorsqu’une action en démolition a été engagée dans les conditions prévues par l’article L. 480-13 ;

c) Lorsque la construction est située dans un site classé, en application des articles L. 341-2 et suivants du Code de l’environnement, ou dans un parc naturel créé en application des articles L. 331-1 et suivants du même code ;

d) Lorsque la construction est sur le domaine public ;

e) Lorsque la construction a été réalisée sans permis de construire ;

f) Dans les zones visées au 1° du II de l’article L. 562-1 du Code de l’environnement.

L’exécution de travaux complémentaires sur une maison édifiée d’une manière illégale nécessite donc que le bénéficiaire des travaux, dès lors que sa construction n’entre pas dans les exceptions susvisées, obtienne un permis de construire tendant à régulariser administrativement l’irrégularité commise.

Par la suite, selon la nature ou l’ampleur des travaux complémentaires projetés, deux hypothèses peuvent se présenter :

soit les travaux complémentaires ne nécessitent aucune autorisation d’urbanisme et sont compatibles avec les règles de fond applicables au terrain d’assiette du projet et, dans ce cas, ils peuvent être exécutés sans autre formalité ;

soit ces travaux nécessitent une autorisation d’urbanisme et, dans ce cas, leur réalisation reste soumise à l’accord préalable de l’autorité compétente en la matière.

Enfin, dans l’hypothèse où la période décennale précitée n’est pas encore écoulée, un permis de construire portant sur des éléments indissociables de l’immeuble édifié d’une manière illégale ne peut être légalement accordé que s’il a aussi pour objet de permettre la régularisation de la partie édifiée en infraction, si les règles d’urbanisme applicables au terrain d’assiette de l’ensemble de la construction le permettent.

Source : Réponse ministérielle, n° 3.439, écologie, développement et aménagement durables ; J.O. A.N. Q. 15 janvier 2008, p. 357

Contentieux des marchés publics : renforcement des garanties des participants à la procédure de mise en concurrence

 

Après la jurisprudence Sté Tropic Travaux Signalisation (CE 16 juillet 2007, req. n°291454), c’est au tour du droit communautaire de venir renforcer les droits et garanties des participants aux procédures de mise en concurrence dans le cadre de l’attribution de marchés publics.

La nouvelle directive « Recours » (Dir. 2007/66/CE, 11 décembre 2007, JOUE L 335, 20 décembre 2007, p. 31) prévoit, en effet, des exigences, auxquelles devront répondre les législateurs nationaux, qui devraient singulièrement renforcer l’efficacité des recours ayant pour objet de contester l’attribution des marchés publics.  

 La directive prévoit ainsi, notamment, l’instauration :

- d’un délai de « stands-till » de dix jours, c'est-à-dire, l’impossibilité de conclure le marché avant l’expiration d’un délai d’au moins dix jours calendaires à compter du lendemain du jour où la décision d’attribution du marché a été envoyée aux soumissionnaires et candidats concernés si un télécopieur ou un moyen électronique a été utilisé (15 jours dans les autres cas) ;

- d’une nouvelle sanction lorsqu’un marché a été conclu de gré à gré en méconnaissance des procédures prévues par les directives marchés publics : l’absence d’effet.

 

délai de distance et droit administratif

Le droit administratif et plus particulièrement le contentieux administratif connaît l’institution des délais de distance, c'est-à-dire des délais qui s'ajoutent aux délais de droit commun afin de prendre en compte l'éloignement du destinataire d'une décision administrative.

A défaut de principe général du droit qui viendrait imposer le respect de tels délais de distance, de façon généralisée, en matière administrative, contentieuse ou non, ces délais ne s’appliquent que si des textes le prévoient (Voir CE 30 octobre 1998, Sarran et Levacher, rec. 368 ; CE 28 avril 2000, Pinto Martinez, rec. 1150).

Ainsi, l’article R. 421-7 du Code de justice administrative dispose que :

« Les délais supplémentaires de distance prévus aux articles 643 et 644 du Nouveau code de procédure civile s'ajoutent au délai de deux mois prévu à l'article R. 421-1.

Toutefois, ne bénéficient pas de ces délais supplémentaires les requérants qui usent de la faculté prévue par les lois spéciales de déposer leurs requêtes à la préfecture ou à la sous-préfecture.

Lorsque la demande est présentée devant les tribunaux administratifs de Mamoudzou, de Polynésie française, de Mata-Utu et de Nouvelle-Calédonie, les délais de recours sont augmentés d'un mois pour les personnes qui ne demeurent pas dans le territoire ».

Aucun délai de distance ne s’applique en dehors de cette hypothèse, sauf texte particulier.  

Il a ainsi été jugé que, faute de texte en ce sens, les délais de distance ne s’ajoutaient  pas aux délais qui, prévus par le livre de procédure fiscale, sont accordés aux contribuables pour apporter leurs justifications à une demande d’éclaircissements faite par l’administration :

« Considérant en troisième lieu que si M. X soutient que les délais qui lui ont été accordés pour répondre aux deux demandes de justification en date du 20 juillet 1992 et à la mise en demeure en date du 2 février 1993 auraient dû être majorés du délai de distance prévu par l'article 643 du code de procédure civile, aucun texte législatif ou réglementaire n'a étendu l'application de ce texte à la procédure d'imposition ; que par suite le moyen doit être écarté » ; (CAA Nancy, 10 juin 2004, M. Pierre X, req. 99NC02056 ; également CAA Bordeaux , 18 octobre 2001, Philippe X, req. no 98BX01608, inédit).

Il a même été jugé que les délais qui peuvent être prévus ou impartis dans le cadre de l'instruction d'une requête devant la juridiction administrative ne sont pas assortis du délai de distance. Ainsi, le délai imparti pour produire un mémoire complémentaire sous peine de désistement d'office par l'article R. 611-22 du code de justice administrative n'est pas assorti du délai de distance (CE 13 janv. 1984, Cons. de l'Ordre des avocats de la Polynésie française, Req. n° 50187). 

Dossier sur les contributions d’urbanisme

A noter : sur le site Internet du ministère de l’écologie, de l’aménagement et du développement durable, un dossier relatif aux Contributions d’urbanisme comportant tous les textes législatifs et réglementaires pertinents ainsi que les 4 circulaires suivantes :  

• Circulaire n° 90/80 du 12 novembre 1990 relative au respect des modalités de calcul de la surface de plancher hors oeuvre des constructions.
• Circulaire n°99-49/UHC/DU/17 du 27 juillet 1999 relative au calcul de la surface hors oeuvre des constructions (surfaces non closes situées au rez-de-chaussée) NOR : EQUU 9910145C
• Circulaire n° 2007-59 du 29 octobre 2007-DEVU0769910C relative à la revalorisation annuelle de la participation pour non réalisation d’aires de stationnement
• Circulaire UHC/DU/16 n° 2000-56 du 27 juillet 2001 relative à la réforme des contributions d’urbanisme issue de la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 - NOR : EQUU010155C Publiée au BO n°2001-15 du 25 août 2001
• Circulaire n° 2004-8 UHC/DU3/5 du 5 février 2004 relative aux modalités de mise en oeuvre de la participation pour voiries et réseaux - NOR : EQUU0410036C Publiée au BO n°2004-3 du 25 février 2004

A consulter sur : http://www.urbanisme.equipement.gouv.fr/IMG/pdf/compil_janvier_2008_cle054a18.pdf

 

L’expert doit, sous peine de violer le principe du contradictoire, soumettre les résultats de ses investigations aux parties

 

 

Par un arrêt rendu le 13 mars 2008, la deuxième chambre civile de la Cour de cassation a précisé  que le principe du contradictoire s'impose à toute étape d'une procédure d'expertise.

 

« Vu l'article 16 du code de procédure civile

Attendu que le juge doit en toute circonstance faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Qu'en statuant ainsi, alors que l'expert n'avait pas soumis aux parties les résultats des investigations techniques auxquelles il avait procédé, hors leur présence, afin de leur permettre d'être éventuellement à même d'en débattre contradictoirement avant le dépôt de son rapport, la cour d'appel a violé le texte susvisé ».

 

Source : Cour de cassation, Civ. 2, 13 mars 2008, N° de pourvoi : 07-13412 ; consultable sur legifrance

 

 

la CNIL est une juridiction au sens de l'article 6 de la CEDH

Par une ordonnance du 9 avril 2008, le juge des référés du Conseil d’Etat a considéré qu’un « organisme administratif, telle la Commission nationale de l'informatique et des libertés, qui, eu égard à sa nature, à sa composition et à ses attributions, peut être qualifié de tribunal au sens de l'article 6-1 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme ».

Saisi d’une requête d’une société qui souhaitait obtenir la suspension de l’exécution d’une décision de la CNIL lui enjoignant de cesser la mise en œuvre d’un traitement de données à caractère personnel, le Conseil d’Etat a appliqué à la CNIL une solution déjà utilisée à propos, par exemple de la Cour de discipline budgétaire et financière même si dans cette  (CE 30 octobre 1998, req.  n°159444).

Ainsi, la Cour européenne des droits de l’homme avait, dans un arrêt rendu le 9 mars 1998 avait, déjà, considéré que la Cour de discipline budgétaire et financière française, « en raison de la gravité des sanctions qu’elle prononce qui ont pour objet de sanctionner et de dissuader, applique une procédure qui revêt un caractère pénal et doit être conforme aux dispositions de l’article 6 » (Com. EDH 9 mars 1998, req. n°33933, Guisset c/ France, DR 92/122).

Si la décision est novatrice à l’égard de la CNIL, l’application de la CEDH en matière de sanctions infligées par les autorités administratives indépendantes ne pose plus de difficulté de principe (Voir notamment : Cass Com. 9 avril 1996, RJDA 1996, p. 645  pour la COB et CE 29 novembre 1999, Société RIVOLI EXCHANGE; req. n° 194721 pour les sanctions de la Commission bancaire).

source : CE 19 février 2008, Société X, req. 311974 consultable sur légifrance

Rappel en matière d'autorisation d'urbanisme : le panneau d'affichage doit faire mention du délai de recours et des dispositions de l’article R. 600-1 du Code de l’urbanisme

 

En vertu de l’article A 424-17 du Code de l’urbanisme, et depuis le 1er octobre 2007, le panneau d’affichage sur le terrain du permis construire, d'aménager ou de démolir explicite ou tacite ou l'affichage de la déclaration préalable permis doit comporter la mention suivante :

"Droit de recours :

 

Le délai de recours contentieux est de deux mois à compter du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain du présent panneau (art. R. 600-2 du code de l'urbanisme).

 

Tout recours administratif ou tout recours contentieux doit, à peine d'irrecevabilité, être notifié à l'auteur de la décision et au bénéficiaire du permis ou de la décision prise sur la déclaration préalable. Cette notification doit être adressée par lettre recommandée avec accusé de réception dans un délai de quinze jours francs à compter du dépôt du recours (art. R. 600-1 du code de l'urbanisme).".

 

 

secret professionnel des avocats et lutte antiblanchiment

Par un arrêt rendu le 10 avril 2008, le Conseil d'Etat a annulé deux dispositions du décret n° du 26 juin 2006 qui a modifié le code monétaire et financier en contraignant les avocats à informer les autorités de faits ou de soupçons de blanchiment d'argent et à répondre aux demandes d'informations adressées par Tracfin, la cellule antiblanchiment du ministère de l'Economie.

L'objectif poursuivi par ce décret était de transposer une directive européenne de décembre 2001

Ce décret était contesté par le Conseil national des barreaux et le Conseil des barreaux européens qui estimaient que le texte portait une "atteinte excessive au secret professionnel".

La directive avait prévu que les Etats-membres pouvaient, à l'occasion de sa transposition, exonérer les avocats des obligations prévues lorsqu'ils exercent leurs missions de conseil juridique ou de défense et de représentation en justice.

Le Conseil d'Etat a estimé qu'en réalité, cette faculté devait être "interprétée comme une obligation".

"Le secret professionnel l'emporte sur la lutte contre le blanchiment de capitaux", a, en effet, souligné le commissaire du gouvernement, Mattias Guyomar, lors de la présentation à la presse de l'arrêt rendu jeudi par le Conseil d'Etat.

Le Conseil d'Etat a ainsi rappelé que ce secret est non seulement protégé par le droit français, mais également par la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'Homme et des libertés fondamentales.

Le Conseil d’État a donc annulé le décret du 26 juin 2006 sur deux points.

Il s’agit d’abord de l’article R.562-2-2 du code monétaire et financier, qui, dans sa rédaction issue du décret attaqué, avait pour portée d’obliger les avocats à répondre directement aux demandes d’information de la cellule TRACFIN, sans prévoir, comme dans le cas de la déclaration de soupçons, le filtre, selon le cas, du président de l’ordre des avocats au Conseil d’État et à la Cour de cassation, du bâtonnier de l’ordre auprès duquel l’avocat est inscrit ou du président de la compagnie dont relève l’avoué. Or, telles qu’interprétées par le Conseil d’État, les dispositions législatives du code monétaire et financier imposaient de prévoir un tel filtre non seulement pour la déclaration de soupçons, mais aussi pour la réponse aux demandes d’information.

Il s’agit ensuite de l’article R. 563-4 du code monétaire et financier qui, dans sa rédaction issue du décret attaqué, se bornait à rappeler, s’agissant des activités non juridictionnelles des avocats, les obligations de vigilance qui leurs étaient imposées par les dispositions législatives du code. Toutefois, cet article avait omis de rappeler les exceptions résultant de la directive et de la loi, telles qu’interprétées par le Conseil d’État, c’est-à-dire d’exclure des obligations de vigilance, sous réserve des exceptions limitativement prévues, les informations détenues ou reçues dans le cadre d’une consultation juridique.

 

Le Conseil a cependant considéré que l'avocat ne peut être exonéré de ses obligations lorsqu'il a lui-même pris part à des activités de blanchiment de capitaux, lorsque la consultation juridique est fournie à des fins de blanchiment ou lorsqu'il sait que son client souhaite obtenir des conseils juridiques dans cet objectif.

Précisions sur l’obligation de notification des recours en matière d’urbanisme

Dans le passé, la jurisprudence avait eu l’occasion de reconnaître l’obligation pour le requérant, sur le fondement des dispositions de l’article R. 600-1 du Code de l’urbanisme, de notifier les appels formés contre les jugements rejetant les recours contre les décisions d’urbanisme.

En revanche, l’article R. 600-1 du Code de l’urbanisme n’impose pas de notifier les appels interjetés contre des jugements annulant totalement ou partiellement les décisions d’urbanisme (CE 26 juillet 1996, Cne de Triel sur Seine et Sté Horde-Batisseurs SA, req. n°180373 ; CE 9 juillet 2003, Commune de Val d’Isère, req. n°235525 et 235386).

 

En effet, l’autorisation d’urbanisme ayant été annulée, l’objectif poursuivi par le texte de renforcer la sécurité juridique des titulaires d’autorisations administratives n’avait plus de raison d’être.

 

Dans un arrêt récent, la Cour Administrative d’Appel de MARSEILLE (17 octobre 2007, Commune de Draguignan, req. n° 07MA00792) a estimé que doivent être notifié les recours qui sont dirigés contre des jugements qui reconnaissent le droit du pétitionnaire à obtenir une autorisation de construire :

Et ce, dans les termes suivants :

 

« Considérant que si les dispositions précitées n'imposent pas, à peine d'irrecevabilité, au requérant qui interjette appel d'un jugement annulant un retrait de permis de construire de notifier sa requête au pétitionnaire, il en va autrement si, à l'issue du jugement dont s'agit, le droit du pétitionnaire à obtenir une autorisation de construire a été reconnu ou si l'annulation du retrait a pour conséquence obligée de faire revivre un permis précédemment accordé ; qu'en ce cas, les dispositions de l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme, qui ont pour objet de renforcer la sécurité juridique des titulaires d'autorisation de construire imposent au requérant qui poursuit l'annulation d'un tel jugement de notifier sa requête au pétitionnaire »

En effet, en cas d’annulation d’un retrait de permis de construire, l’appel dirigé contre ce jugement doit être notifié si cette décision a pour effet de faire revivre le permis qui avait été illégalement retiré.  

Qu’en est t-il d’un appel dirigé contre un jugement annulant un refus de permis de construire ?  

Dans un arrêt rendu le 10 novembre 2004, la Cour Administrative de Marseille a considéré qu’en principe, la notification n’est pas requise mais qu’il en est autrement lorsque les juges de première instance, statuant sur le refus, ont constaté l’existence d’un permis de construire tacite :

« Considérant que si les dispositions précitées de l'article R.600-1 du code de l'urbanisme n'imposent pas, à peine d'irrecevabilité, au requérant qui interjette appel d'un jugement annulant un refus de délivrer un permis de construire de notifier sa requête au pétitionnaire, il en va autrement si, à l'issue du jugement, le droit du pétitionnaire à obtenir une autorisation de construire a été reconnu ; qu'il en est ainsi dès lors que les juges du fond ont constaté l'existence d'un permis de construire tacite et annulé, pour ce motif, la décision portant refus de permis ; qu'en ce cas, les dispositions de l'article R.600-1, qui ont pour objet de renforcer la sécurité juridique des titulaires d'autorisation de construire, imposent au requérant qui poursuit l'annulation d'un tel jugement de notifier sa requête au pétitionnaire » (Cour administrative d'appel de Marseille, 10 novembre 2004, req. n° N° 02MA02370).

 

La Cour Administrative de Marseille a donc, par son arrêt du 17 octobre 2007, précisé une jurisprudence qui a le mérite de la logique et qui répond à l’objectif poursuivi par le texte.